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Bolsa | Peritos dicen que ubicación de edificio es punto crítico para valoración

Fondos Inmobiliarios: estrategia para diversificar

Expertos recomiendan cautela en adelante

Los fondos inmobiliarios se han vuelto una interesante figura para que los inversionistas diversifiquen sus portafolios de inversión.

A diferencia de los fondos financieros (de dinero), los inmobiliarios invierten en inmuebles (activo fijo) y su rentabilidad está dada por el flujo de alquiler de los edificios y sus revaloraciones, y no por cambios en los precios de los títulos de las carteras (véase diagrama: "¿Cómo funciona un fondo inmobiliario?").

Estos fondos han crecido como la espuma. Al 15 de marzo último en relación con igual periodo del año anterior, lo hicieron en 55%. A esa fecha, administraban activos (netos) por US$377,4 millones.

La llegada de inversionistas a los fondos inmobiliarios se atribuye, en parte, a la búsqueda de un refugio seguro para los ahorros (por no ser financieros no valoran a mercado y además son de tipo cerrado).

Además, observan rendimientos atractivos en relación con otros instrumentos, tales como los fondos financieros y los certificados de depósito de los bancos. Al 15 de marzo, estos fondos rentaban en promedio el 9,3% (en dólares).

Buena opción

José Rafael Brenes, gerente de la Bolsa Nacional de Valores, dijo que la preferencia por los fondos inmobiliarios se explica por el entorno de tasas de interés al alza y la alternativa para diversificar las inversiones. "Son activos que por su calidad son atractivos".

El director de la Cámara de Sociedades de Fondos de Inversión, Víctor Chacón, agregó que invertir en esos instrumentos aumenta la posibilidad de obtener mejores retornos y menores riesgos.

Las posibilidades de aumentar esa diversificación se incrementarían en un plazo muy cercano; una inminente reforma permitiría que estos puedan comprar edificios fuera del país, así como invertir en obras de infraestructura en desarrollo.

Los riesgos

Pero invertir en fondos inmobiliarios también supone riesgos. Estos pueden asociarse a la ocurrencia de un desastre natural, siniestro y la desocupación del edificio.

También, a que el edificio se haya construido para un cliente especial que luego lo desocupa, así como que se den atrasos en el pago de alquileres y el deterioro de los edificios.

Sin embargo, los gestores de cartera atacan esos riesgos mediante seguros (contra desastres y siniestro), diversificación de inquilinos y tipos de edificios en que invierten, entre otros.

Ubicación como clave

A criterio de expertos evaluadores de inmuebles, la ubicación del edificio es el punto neurálgico para la valoración de un inmueble que forme parte una cartera mancomunada.

Esto dentro de las características de versatilidad y funcionalidad que presente el inmueble.

Fernando Peñaranda, perito valuador de inmuebles comprados por fondos inmobiliarios, aseguró que en el caso de una cartera inmobiliaria, si bien la valoración se respalda en aspectos físicos del edificio, hay otras consideraciones de interés.

Peñaranda dijo esto durante su participación en la Jornada del Inversionista, que la Superintendencia General de Valores efectuó la última semana de marzo.

"Los fondos inmobiliarios no compran inmuebles, compran inquilinos, o mejor dicho compran edificios con un alto potencial de alquiler", apuntó.

El profesional insistió en que dentro de la valoración del terreno y el análisis de las condiciones de la infraestructura, lo que toma mayor relevancia es la ubicación del inmueble.

Por esto esos profesionales le dan especial interés a la versatilidad y funcionalidad. La primera entendida como que el inmueble reúna ciertas características arquitectónicas que permitan su fácil conversión a diferentes usos y, la segunda, en relación con que se ubiquen en zonas que se identifiquen con su uso.

Mayor selección

Los expertos consideran que los fondos inmobiliarios de ahora en adelante deberán ser más cautelosos con sus compras. Esto porque parecen acabarse las opciones de comprar buenos edificios.

"En las últimas valoraciones hemos detectado reducciones de valor o estancamiento por cierta saturación que evidencia el mercado", dijo Peñaranda. Y agregó: "los jamones ya se vendieron".

Según el experto, los centros comerciales ya fueron tomados. Asimismo, percibe que hay pequeñas burbujas en los nichos de centros de oficinas y centros comerciales, aunque reconoce que en ambos casos se están desacelerando.

Donde aseguró que existe burbuja inmobiliaria es a nivel residencial. Sin embargo, estos fondos no invierten en casas.

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